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100万房贷可省65万利息?经营贷置换房贷重出江湖,警惕贷款中介套路深,还违规!

时间:2022-04-21 21:52:43编辑:147小编

政策稍一松动,套利分子就开始蠢蠢欲动。

近期,企业贷款利率持续下行,记者注意到,有银行客户经理、贷款中介又开始推销经营贷置换房贷的业务——先还清房贷,再申请低息的抵押经营贷,从而通过先还后贷的方式进行套利。

银行经营贷推介信息

记者了解到,经营贷置换房贷实属违规行为,如若通过贷款中介办理,实际产生的各项服务费用价格不菲,风险因素亦不容小觑。一经查出,银行将要求个人立即返还贷款资金,并追究法律责任,个人征信也会受到影响。

经营贷置换房贷存风险

记者了解到,经营贷置换房贷操作流程较为复杂,需要个人购房者提前还清房贷,再向银行申请抵押经营贷。

多名贷款中介向记者表示,近期经营贷置换房贷的咨询较多,主要原因在于企业贷款利率已降至4%左右,而房贷利率大多在5%以上,前来咨询的人大多是看准了两类贷款之间的利差,存在一定的套利空间。

一名北京地区的贷款中介言之凿凿:经营贷和房贷都是把房子抵押给银行,置换以后可以让房产价值最大化,不仅手里钱多了,而且利息还比之前更低。我不能帮你挣65万,但可以帮你省65万。

房贷和经营贷详细对比

然而仔细推敲中介的话术,实则漏洞百出。多名业内人士表示,对于个人购房者而言,房贷比经营贷的风险更低。

对比来看,房贷可以使用等额本息或等额本金两种方式按月还款,购房者可以根据自身实际情况作出选择。经营贷还款多为先息后本,期限较为灵活,短则三五年,长至10年甚至20年。个人购房者要想用经营贷置换房贷,通常倾向于选择更为长期的抵押贷款产品,房产也要进行再次抵押。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,对个人而言,以经营贷置换房贷只是节省了部分利息负担,但是经营贷的期限通常较短,会加重每一期的本息还款压力,个人的生活质量和抗风险能力都会随之下降,还会面临被政策打击的风险,因此这种方式并不适用于个人购房者。

记者了解到,在实际转贷的过程中,个人还需向贷款中介支付高额的服务费用。例如,在没有充足的资金提前还款时,贷款中介可向个人提供过桥资金并收取高额利息。如若个人名下没有企业,贷款中介也可代办企业过户,但也面临承接企业债务的风险。

一通操作下来,涉及费用五花八门,实际价格不菲,花费金额甚至超过节省下来的利息支出,可谓得不偿失。

在记者表达出对隐含风险有所顾虑时,该名贷款中介表示,自己曾为银行从业人员,具有丰富的社会关系,和银行高层乃至工商局内部均有不错的交情,能够确保各项手续顺利办理。

采访中,亦有银行客户经理声称,近期贷款审批有所松动,有放宽审查的趋势。热血江湖

经营贷流入楼市何时休?

监管明令禁止经营贷流入楼市,但不法分子的手段经过包装升级后重出江湖。虽然这种方式看似隐蔽,但贷款流向并未按照合同约定用于企业经营,因此构成违规。

违规行为缘何屡禁不止?冰鉴科技研究院研究员王诗强表示,企业或个人贷出资金后可以通过各种名义转入第三方账户,银行想要彻查资金流向,需要付出较高的运营成本。

事实上,经营贷流入楼市的情形已得到遏制。在记者询问能否将经营贷直接用于购房首付时,贷款中介明确表示,这种行为在2021年初就遭到严查,已经无法开展。

2021年3月,银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,明确要求银行加强借款人资质核查,对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证,不得以企业证明材料代替实质性审核。

工行一名支行行长说,经营贷置换房贷的行为是被坚决杜绝的,该行发放普惠贷款通常要求企业具有一年以上的持续经营记录,新过户到个人名下的企业申请贷款难以通过审批。

上海定达律师事务所执行主任肖波提示,贷款人还需警惕其中的法律风险。通常银行在贷款合同中会约定贷款用途,如果经营贷被发现流入楼市,银行会要求贷款人立即归还资金。如若无法及时还贷,被抵押的房产会被银行通过司法程序处置,银行面临重大损失时,也可能以骗取贷款罪起诉贷款人。

同时,用经营贷置换房贷,也会让贷款人的征信受到影响。通知明确,要将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

对于经营贷流入楼市的现象,监管处罚力度并未放松。普华永道报告显示,今年一季度,银保监会以贷款三查不尽职为由向银行开出143张罚单,金额累计5984万元,其中不乏对公贷款流入楼市的情形。

普华永道建议,银行应健全风险防控机制,明确重要业务的风险控制点和管控措施,增强系统关键节点的刚性控制,深入排查风险事件内控缺陷。